「今の管理会社、本当にこのままでいいのか？」
これは、地方都市で一棟アパートを所有する、あるいはこれから所有しようとしている多くのオーナーが感じる共通の悩みです。
入居がなかなか決まらない、対応が遅い、報告が曖昧——。そんな不満を抱えながらも、「変更するのは大変そう」と現状に甘んじていませんか？
この記事では、地方都市でこれからアパートを所有しようとしている方に向けて、「管理会社を変更するメリットとデメリット」をわかりやすく解説します。
管理会社の乗り換えは、リスクもありますが、収益改善のカギを握る重要な判断です。地方ならではの事情も踏まえながら、失敗しないポイントを整理していきます。
なぜ管理会社の変更を検討するのか？
オーナーの3割が経験している「管理替え」
実は、すでに多くの賃貸オーナーが管理会社を変更した経験があります。ある調査では約3割のオーナーが乗り換えを経験しているという結果も出ています。
その主な理由は以下のようなものです。
- 対応が遅い、雑、報告が来ない
- 空室が長期間埋まらない
- 管理手数料が高い割にサービスが伴わない
- 担当者の態度が悪く信頼できない
オーナーが毎月支払っている管理料は、信頼関係とサービスの対価です。これに不満がある状態を放置すると、やがて収益にまで悪影響を及ぼすことになります。
変更は「最後の手段」ではない
「管理会社を変えるなんて、大事だ」「契約途中では難しいのでは？」と思う方も多いでしょう。
しかし、管理会社の変更は法的にも問題なく可能であり、多くの場合は契約書に「○ヶ月前までに通知すれば解除可」といった条項が設けられています。
むしろ、「空室が多い」「対応に不満がある」「収益が悪化している」と感じているなら、早めの見直しが賃貸経営の立て直しにつながるケースも少なくありません。
管理会社を変更するメリットとは？
地方アパート経営において、管理会社を変更することは空室率や管理品質、収益性に直結する重要な判断です。ここでは、代表的な4つのメリットを紹介します。
入居率アップにつながる管理提案
「なぜ空室が埋まらないのか？」その答えは、管理会社の提案力や対応姿勢にあることも少なくありません。
例えば、築年数の古いアパートでも、内装を一部リフレッシュし、家具付きのモデルルームにするだけで内見率が倍増するケースもあります。
現状維持が基本姿勢の管理会社と、改善提案を積極的に行う会社では、客付けの成果がまったく違ってくるのです。
また、地方では地場の仲介会社との関係性も重要です。地域に根ざした管理会社であれば、複数の仲介会社と日常的に連携し、幅広いネットワークで募集力を高めてくれる可能性も高まります。
管理コストの適正化ができる
現在の管理会社に支払っている委託料は、本当に適正価格でしょうか？
同等のサービス内容でも、会社によって管理料や業務範囲には差があります。
例えば、
- 現在：管理料 5％、報告は月1回、巡回は月2回
- 変更後：管理料 3％、報告は月2回、巡回は月2回
このようにコストを下げつつサービス内容が向上する例も少なくありません。
また、原状回復工事や小修繕の見積もりも、管理会社ごとに提携業者が異なるため、割高な業者を使われていた場合は大きな差が出ることも。
見積もりの透明性が高く、相見積もりを歓迎する管理会社なら、オーナーにとって費用面でもメリットがあります。
対応スピードや質の改善
「電話をしてもなかなか折り返しがない」「クレーム対応の報告がない」「月次報告が曖昧」
こうしたストレスを抱えているオーナーは意外と多く、精神的な疲労にもつながります。
対応が遅い管理会社では、入居者の不満が蓄積し、退去の引き金になることも。
逆に、連絡が早く、対応が的確な会社に変更するだけで、オーナーの安心感は大きく向上します。
「今月はどんな動きがあったか」「何が問題で、どう対応したか」
こうした丁寧な報告と提案がある会社は、入居者との信頼関係も築きやすく、長期入居にもつながります。
物件の価値を長く守る提案力
アパート経営は、毎年建物が少しずつ劣化していく「消耗戦」でもあります。
だからこそ、「建物の価値をいかに長く保つか」という視点を持つ管理会社は非常に頼りになります。
たとえば、
- 屋根や外壁の劣化にいち早く気づき、再塗装を提案
- 空室が目立つ部屋に対して、アクセントクロスなど軽微な改善を提案
- 高齢入居者の見守りサービスを導入し、退去率を下げる施策
このように、収益の最大化だけでなく、建物の“健康”を保つための提案を行ってくれる会社は、オーナーにとって長期的なパートナーと言えるでしょう。
管理会社を変更するデメリット・注意点
管理会社の変更は確かに魅力的な改善策ですが、メリットだけに目を向けて突き進むのは危険です。
実際には、変更に伴って避けられない手間やリスクも存在します。この章では、事前に押さえておくべき注意点を解説します。
手続きの手間と引き継ぎのリスク
管理会社を変更する際には、オーナーとして想像以上に多くの手続きと調整業務が発生します。
- 現管理会社への解約通知と契約書に基づく調整
- 入居者への通知（管理会社・振込先変更の案内）
- 鍵や書類、入居者情報の受け渡し
- 火災保険や家賃保証契約の変更対応
- 銀行口座の新設・家賃振込先の変更確認
これらの煩雑な作業を自力で整理・監督しなければならないため、本業が忙しいサラリーマンオーナーにとっては大きな負担です。
また、旧管理会社が引き継ぎに協力的でない場合、修繕履歴や滞納者情報が共有されず、新管理会社の運営に支障が出ることもあります。
入居者への影響が出る可能性
管理会社の変更は、オーナーだけでなく入居者にとっても“環境の変化”が伴います。
- 家賃の振込先変更による手間や振込手数料負担
- 緊急連絡先が変わることへの不安
- 管理ルールや連絡方法の違いによる戸惑い
特に、高齢の入居者や外国人入居者がいる場合、変更の説明が伝わりづらく、混乱やクレームにつながるリスクがあります。
場合によっては、「ややこしくなりそうだから退去したい」という思わぬ解約申し出が出ることも。
丁寧な通知・説明・サポートがなければ、変更によって逆に空室が増えてしまうリスクすらあります。
一時的な空室・収入減のリスク
管理会社変更のタイミングによっては、客付けがストップする空白期間が発生する可能性もあります。
たとえば、
- 現管理会社に解約通知を出した後は、積極的に募集をかけなくなる
- 新しい管理会社の引き継ぎが完了するまで、入居対応が遅れる
- 募集図面の更新が一時的に止まり、内見数が落ちる
結果として、短期間でも空室が発生し、家賃収入が下がるリスクがあります。
特に繁忙期直前での変更は注意が必要です。タイミングを見誤ると、本来埋められるはずの部屋が数ヶ月空いてしまうことにもなりかねません。
契約内容によっては違約金が発生することも
管理会社との契約には、解約に関する条件が定められているケースが多くあります。
- 「3ヶ月前までに解約通知が必要」
- 「契約期間中の中途解約には違約金あり」
- 「自動更新されている場合はさらに次の期日まで延長」
こうした契約上の制約を見落とすと、思わぬ違約金が発生したり、スムーズな解約ができなくなったりします。
変更を検討する前には、必ず現在の管理委託契約書を確認し、解除条件・通知期限・費用負担などを明確にしておく必要があります。
地方都市特有の事情と選定ポイント
都市部と異なり、地方都市には独自の賃貸事情があります。管理会社を変更する際にも、これらの地域特性を踏まえた対応が欠かせません。
ここでは、地方物件を所有するオーナーが押さえておきたい“選び方の視点”を解説します。
管理会社の選択肢が少ない現実
地方では、そもそも管理会社の数が限られていることが多く、「比較検討の幅が狭い」という問題があります。
特に地方中核都市から外れたエリアでは、実質的に数社しか候補がないということも。
また、大手管理会社が対応外としている地域では、地元業者に頼るしか選択肢がない場合もあります。
その結果、「選べるけど、選びきれない」「変えても今より良くなる保証がない」といった判断の難しさがつきまといます。
地域密着型管理会社の強みと注意点
一方で、地方においては地域密着型の管理会社が真価を発揮する場面も多々あります。
- 地元の仲介業者との連携が強く、客付け力が高い
- 地域特有のニーズ（高齢者・単身・短期入居）に対応しやすい
- オーナーとの距離が近く、相談しやすい
こうした地場業者は、都市部のように“最新のITシステムやブランド力”はなくても、泥臭い努力と土地勘で結果を出すタイプの会社が多いです。
ただし注意点もあります。
中小規模の会社では、担当者の能力にばらつきがあり、属人的になりやすいという側面も。
「実績があるのに、担当者とウマが合わない」などのケースもあるため、最終的には人を見る目も重要になります。
老朽物件・築古アパートならではの視点
地方では、築20年超のアパートがスタンダードになってきています。
こうした築古物件をどう扱うかも、管理会社選びの重要なポイントです。
- 老朽化に伴う設備トラブルへの対応力
- リフォームや部分的なバリューアップ提案の有無
- 地元業者との価格交渉力（工事費用の妥当性）
築古物件の扱いに慣れている管理会社は、「この程度の水まわりの劣化なら、こう直せば決まる」という経験値が豊富です。
一方で慣れていない会社では、「全部入れ替えましょう」と言われ、高額な出費になるリスクも。
将来的な修繕計画まで含めて、長く付き合える管理会社かどうかを見極めることが大切です。
このように、地方ならではの制約と強みを理解していれば、“安かろう悪かろう”ではない、価値ある乗り換えができるようになります。
管理会社を見直すべきタイミングは？
「今のままでいいのか、変えるべきか」
管理会社との付き合いに悩みつつも、なかなか踏み切れないオーナーは少なくありません。
とはいえ、一定のサインを見逃さずにチェックしていれば、「今が見直し時だ」と判断できる局面は必ずあります。
ここでは、管理会社変更を検討すべき典型的なタイミングを紹介します。
こんなときは要注意
以下のような状況にひとつでも当てはまる場合は、管理会社の質に問題がある可能性が高いといえます。
- 3ヶ月以上空室が埋まらない部屋がある
- 家賃値下げの提案しかしてこない（戦略が単調）
- 担当者と連絡が取りづらい／折り返しがない
- 報告が遅い・雑・ミスが多い
- 入居者からクレームが来て初めて知るようなことがある
「報告が遅い・雑・ミスが多い」状況が続くと、入居者とのトラブル発生時に後手に回ってしまい、信頼の失墜や退去につながる可能性もあります。
これらの状況はすべて、「放置しても改善されないタイプの問題」です。
特に地方では、市場が限られる分、管理の質の差がそのまま入居率に直結するため、判断は慎重かつ迅速であるべきです。
オーナーチェンジ時は見直しのチャンス
これから物件を購入する予定の方や、オーナーチェンジ物件を取得した方にとっては、管理会社の見直しこそが最初の収益改善ポイントです。
前オーナーが長年付き合ってきた管理会社をそのまま引き継ぐのが一般的ですが、それが必ずしも最適とは限りません。
- 「前のオーナーが他物件と一括で任せていたため選ばれていた」
- 「実は高めの管理料設定がそのまま継続されている」
- 「築年に対して管理の手が行き届いていない」
こうしたケースは少なくなく、オーナーチェンジ直後は“一番管理を変えやすいタイミング”でもあります。
最初に信頼できる会社を選ぶことで、将来的なトラブルを回避しやすくなります。
初めて管理会社を変更する人がやるべき準備
管理会社の変更は、誰にとっても一大決断。特に初めてアパートを所有する方にとっては、「何から手をつければいいのか分からない」というのが正直なところではないでしょうか。
ここでは、スムーズかつトラブルなく変更を進めるためにやるべきことを、ステップ順に解説します。
現在の契約書をチェックする
まずは、今の管理会社との契約書を確認することが第一歩です。
特にチェックすべきポイントは以下の通りです。
- 解約の通知期限（例：1ヶ月前／3ヶ月前など）
- 契約期間と更新条件（自動更新かどうか）
- 中途解約時の違約金の有無
- 委託業務の範囲と管理料の割合
通知期限を守らないと、契約が自動更新されてしまい、変更のタイミングを逃すことにもなりかねません。
「いつでも変えられる」と思い込まず、必ず契約内容を確認してから動きましょう。
新管理会社の比較ポイントを明確にする
次に、新たな管理会社を探す際の判断基準を明確にしておくことが重要です。
「とにかく安いところ」ではなく、どんな管理をしてくれるかという視点で比較しましょう。
たとえば以下のような点がチェックポイントになります。
- 担当者の対応スピードと説明の丁寧さ
- 管理実績（特に地方や築古アパートでの経験）
- 空室対策の具体的な提案力（例：リフォーム提案、家賃設定の戦略）
- 修繕費や原状回復費用の見積もり方と透明性
- オーナー手配による修繕や業者選定を認めてもらえるかどうか
特に最後のポイントは、コストを抑えて賃貸経営をしたいオーナーにとって重要な分かれ目です。
本来、修繕やリフォームは管理会社が手配することが多いですが、軽微な工事や信頼できる地元業者をオーナーが手配したいというケースもあります。
ただし管理会社によっては、こうした外部手配を認めない方針を取っている場合もあるため、契約前に確認しておきましょう。
これは、地方アパートでは管理料（家賃の数％）だけでは採算が取りづらいため、管理会社が修繕の受注によって利益を補おうとしているという背景もあります。
また、入居者とのやり取りや一時対応からそのまま工事を発注した方が情報伝達がスムーズで管理の手間が減るという実務的理由もあります。
つまり、オーナーにとっては「外注した方が安い」と感じるかもしれませんが、管理会社側にも合理的な理由があるのです。
こうしたお互いの立場や目的を理解したうえで、柔軟に相談できる関係性が築けるかどうかも、管理会社選定の重要な視点です。
入居者対応と丁寧な移行がカギ
管理会社を変更する際に忘れてはならないのが、入居者への影響とフォローです。
- 振込先の変更手続き（案内文送付、期日明記）
- 緊急連絡先の変更通知
- 共用部分やゴミ出しルールの周知（必要があれば）
特に、家賃振込先が変わる際はトラブルが起きやすいポイント。
振込ミスや二重振込、遅延が発生しないよう、余裕を持って案内することが大切です。
場合によっては、変更に伴う手数料をオーナー側が数ヶ月間負担するなど、入居者への配慮を見せるとトラブルも避けやすくなります。
スケジュールと引き継ぎの管理を徹底する
最後に、新旧管理会社の切り替えスケジュールを明確にし、引き継ぎミスを防ぐ段取りを整えましょう。
- 解約通知の提出と完了日設定
- 鍵・契約書類・滞納者情報などの引き継ぎリスト作成
- 火災保険や家賃保証契約の切り替え手続き
- 引き継ぎ後1ヶ月のチェック項目（対応遅れ、入居者クレームなど）
引き継ぎ期間中は、オーナー自身が一時的に“司令塔”になります。
細かい確認と、手間を惜しまない姿勢が、スムーズな移行と入居者満足度の維持につながります。
成功のカギは「比較とタイミング」
管理会社の変更は、決して軽い判断ではありません。しかし「このままで大丈夫だろうか」と感じながら、行動を起こさないことの方が、収益にとっては大きなリスクとなることもあります。
特に地方都市のアパート経営では、管理会社の力量ひとつで、入居率・収益性・物件の将来価値が大きく左右されるのが現実です。この記事でお伝えしたように、変更には手間もありますし、入居者への配慮や引き継ぎなど注意点も多くあります。ですが、それらを一つひとつ丁寧に対応することで、より信頼できるパートナーとともに、安定した賃貸経営を築くことができます。
これからアパートを所有しようとしている方にとって、管理会社選びは“最初の一歩”にして“最も重要な一歩”。そして、「おかしいな？」と思ったときが、見直しのベストタイミングです。焦らず、でも躊躇せず、しっかり比較して、「この人たちなら任せたい」と思える管理会社と、納得のいく賃貸経営を始めてください。
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