サラリーマンとして安定した収入を得ているものの、将来に対する不安を抱えている方は多いのではないでしょうか。そんな中で、『地方のアパート投資を始めてみたい』と考える人が増えています。しかし、実際には地方アパート投資で失敗してしまうケースも多く、『安さ』や『高利回り』だけに惹かれて後悔する投資家も少なくありません。
そこで本記事では、10年以上地方都市でアパート・マンション管理業を続けてきたアドバイザーが、地方アパート投資における失敗パターンと回避のポイントを紹介します。特に初めて不動産投資を検討している方や2棟目の物件を考えている方、親から相続した物件の運用を考えている方はぜひ参考にしてみてください。
地方アパート投資のリスクとは？
地方アパート投資には、都心部にはない大きなメリットが存在します。初期投資が抑えられ、利回りも高いため、サラリーマン大家として副収入を確保しやすい選択肢として注目されています。しかし、一方で地方特有の問題点に気づかず投資すると、大きな損失を被るリスクも潜んでいます。
ここでは、地方都市でアパート投資をするうえで見落とされがちな要因を考えていきましょう。
人口減少と需要の読み違い
都心ほど人口が集中していない地方では、地域によっては人口減少が進んでおり、空室が出るリスクが高まる場合があります。駅からの距離や大学・企業の存在、市役所などの公共機関の有無、自治体の取り組みなど細かな情報を読み違えると、満室を想定して計画を立てても思うように入居者が集まらないことが多いのです。とくに投資初心者や2棟目の物件で挑戦しようとしている方は、表面的な利回りだけでなく、その地域の将来性や賃貸需要の特性をしっかり調べる必要があります。
賃貸需要が低下している
地方都市は若者の都市部への転出や少子高齢化の影響を強く受ける地域も多く、部屋を借りたい人が減少しやすいという難点があります。駅前や大学周辺など一部の場所を除くと、入居者を見つけるのが難しくなるかもしれません。どんな人が部屋を借りたいと思うかを見誤ると空室率が上がりやすいため、事前の需要調査が必須です。
とりあえず安いからという理由だけで地方アパートを選ぶと、なかなか入居者が見つからない物件をつかんでしまう可能性が高くなります。
アパートローンの審査に通りづらい
地方物件は銀行などの金融機関によって担保価値が低めに評価されるケースがあります。都心部と比べると建物や土地の評価額が下がりやすいため、自己資金が少ないとローン審査で通らないかもしれません。物件の条件や地域によって融資条件が大きく変わる点にも注意が必要です。
資産価値が低いため売却しづらい
将来売却を視野に入れてアパート投資を考えている場合、地方物件は都心ほど買いたい人が多くないため、売却活動に時間がかかるリスクがあります。需要が限られた地域だと、期待した価格での売却が難しく、長期間保有することが前提になることも少なくありません。
自然災害のリスクがある
地方では、台風や豪雨、雪害など地域特有の自然災害が発生しやすい場合があります。災害リスクが高い地域ほど保険料や修理費がかさみ、経営の負担を増やす可能性があります。地震や洪水など、立地による危険性も慎重に見極める必要があります。
実際に成功した地方アパート投資のケーススタディ
地方アパート投資にはリスクが伴いますが、適切な戦略を立てれば成功することも可能です。ここでは、実際に成功したケースを紹介します。
投資計画：地方都市の特性を活かす
今回の成功事例は、人口100万人未満の地方都市で行われたアパート投資です。大学はありませんが、工場通勤者が比較的多いエリアの街外れの立地です。物件は、地方では築25年以上の物件に比較的多く見られる2DKタイプです。
それまでの中途半端なリフォームと大家の希望を反映した高めの家賃設定が理由で12世帯中半分が空室でしたが、しっかりと賃貸需要を見極めた戦略で見事にキャッシュフローがプラスに転じました。
地方都市では、2DK物件であっても家賃が5万円未満に設定されることも多く、比較的LDK志向が強い地方都市でこれをファミリー向け物件として運用すると空室が発生しやすいリスクがありました。そこで、ターゲットを単身者に絞ったリフォームを施し、同じ価格帯（４万円台）で募集している1Kや1DKと比較した時に圧倒的に広い居住空間を作り上げたのです。
リフォーム：単身者向けに特化
物件には築古2DK物件にありがちな「脱衣所が無い」というマイナスポイントがありましたが、単身者にとってはそれほど大きな問題ではないと判断しました。むしろ、単身者が住むには十分な広さと機能を持った間取りであり、その分賃料を抑えることで魅力が高まります。
リフォームでは、シンプルで機能的なデザインに仕上げ、必要以上に豪華な設備は導入しませんでした。その結果、初期投資を抑えることでリスクヘッジをしつつ賃貸ニーズにマッチする空間を作ることができました。
家賃設定：リスクを抑えたプランニング
成功のポイントは、家賃設定にあります。地方都市では、賃貸価格が高すぎると空室が発生しやすいため、絶対に満室になる価格かつ利益が出る価格を見極めました。最初から家賃を低めに設定し、早期に満室にすることで、運用リスクを抑えました。
さらに、投資時点から数年後に売却する計画を立て、その時点での損益を逆算して家賃を設定しました。つまり、目先の収支や利回りにとらわれず、数年後の売却益を確保できる計画を優先したのです。
売却戦略：利益を確保するための工夫
この物件は、数年保有後に売却する計画を前提としていたため、購入時点から売却を意識した運用が求められました。購入価格を抑えたうえで、リフォームや管理を徹底し、数年後に高く売却できるように準備を進めました。
特に重要なのが、借入金の返済計画です。何年後にいくらで売るために借入をどこまで返済するかを考慮し、毎月のキャッシュフローを見ながら計画的に運用しました。
結果：リスクを抑えた安定経営の実現
結果的に、この投資は安く購入して適切に管理し、数年後に売却するというプランが成功し、満室経営を実現したうえで利益を確保できました。ターゲットを明確にし、長期的な視点を持って運用したことで、地方物件特有のリスクをうまく回避できた成功事例です。
このように、地方物件でもターゲットを明確にし、早期満室を狙う戦略があれば、安定的な収益を確保しつつリスクを抑えた投資が可能です。地方アパート投資で成功を目指すなら、現地の特性を活かし、投資計画を緻密に立てることが何より重要だと言えるでしょう。
[ここがポイント]
- 属性を絞ったリフォーム
- 早期満室になる価格に調整
- 銀行からの借入金額、返済期間、目標残債額到達期間、売却金額を徹底シミュレーションする
- 最終的に（売却時に）いくら利益が出るのかを考える
- 長期保有したい場合は将来的な修繕費や取り壊し、立退、その後の運用のしやすさまで考えておく必要がある。
地方アパート投資でよくある失敗パターン
地方アパート投資は「高利回り」「低価格」という魅力を強調されがちですが、その裏には見逃せない落とし穴があります。初心者も経験者も、相続や譲渡で取得する方も、次のパターンに陥らないよう注意しましょう。
収支シミュレーションの甘さ
「表面利回り◯％」といった数字を鵜呑みにして、物件を選ぶ投資家は後悔しがちです。空室の可能性や管理費、修繕費、ローン返済などをきちんと差し引き、実際に自分の手元に残るお金がどれくらいかを計算しなければ、想定外の出費が出た途端に収支が赤字に転落してしまいます。2棟目の物件や相続物件だからといって油断は禁物。初心者にとっても、経験者にとっても基本中の基本ですが、多くの失敗はここから始まります。
銀行に提出する書類上はきれいな数字でも、いざ運用してみると「想定と違った」という声はよく耳にします。実際に手元に残る利回りや長期的な修繕費を考慮しているか確認しましょう。
需要分析を怠り、入居者がつかない
地方都市はエリアによって需要が大きく異なります。大学や企業、役所が多い地域は一定の賃貸需要が見込めますが、人口減少が加速する地域や公共交通機関が少ない場所では、まったく入居者がつかないことも珍しくありません。
需要がないのに物件を買ってしまうと、家賃を下げても入居者が見つからず、修繕費や管理費だけがかさむ「お金を失う不動産」になるリスクがあります。
とりあえず安いからとエリア選定を軽視するのは禁物です。その地域にどんな入居者がいて、どんな間取りが求められているかをよく調べる必要があります。
修繕コストを甘く見た結果、キャッシュフローが崩壊
地方都市には築年数の古い中古アパートが多く出回っています。購入時の価格が安い分、建物や設備の老朽化が進んでいるケースが多いです。外壁の補修や屋根のメンテナンス、水道管の交換などが想定よりも早く必要になり、修繕費が膨らむことで手元に残るお金が大きく減ることがあります。特に初めて物件を購入する場合は、物件の築年数だけでなく、過去にどんな修繕をしたか、今後どんな修繕が必要になるかまで徹底的に確認しておくべきです。
地方ならではの古いアパートに飛びつくと、高額なリフォーム費用が急に発生することがあります。自己資金が少ない状態で無理に投資を始めるのは危険です。
管理体制の不備で空室率が上昇
会社員をしながら大家業を行うなら、本業と両立するために管理会社との連携が欠かせません。しかし、地元の不動産会社が必ずしもアパート管理に詳しいわけではありません。管理体制が不十分だと、入居者募集やクレーム対応が遅れ、空室が増えたり入居者の満足度が下がったりします。結局は満室を維持できず、当初予定していた利回りを大幅に下回る結果になるのです。
物件の美観維持も大切です。共用部に入居者の私物が放置されていたりゴミなどが放置されていると、当然内覧に訪れた人の目にとまり、「ちゃんと管理されていない物件」「治安が悪そう」などのイメージで見られてしまします。その結果、しっかりとした生活マナーを好む優良入居者を逃し、あまり気にしない属性の人ばかりが増え、更に環境が悪くなっていくという悪循環に陥ります。
管理会社にはしっかりとした毎月の清掃及び定期的な高圧洗浄などの清掃を任せ、そのコストをケチってはいけません。１世帯あたり月額600円〜1000円程度ですので、仮に10世帯なら１万円前後です。アパートの質が落ちれば入居者の質も落ち、入居者の質が落ちると余計なクレームやトラブルが増えます。管理会社も自分の首が絞まりますので大家があまりにお金にシビアだとやる気を無くし、「空室率が高くても仕方ないカテゴリの物件」に認定されかねません。つまり「いつ管理を断られても仕方ない」と見放されてしまい、改善点の提案もされなくなってしまうということです。
地方都市では不動産会社の数自体が少なく、自分が想定するレベルの管理を提供できる会社を見つけにくいことがあります。管理契約の内容を事前にしっかりチェックしましょう。
地方アパート投資で借金地獄を避けるためのポイント
地方アパート投資には多額の借入（アパートローン）が伴う場合が多く、返済計画を誤ると「借金地獄」に陥るリスクがあります。物件価格が安いからといって甘い計算でローンを組むのは危険です。
自己資金＋堅実な返済計画を用意する
全額ローンで投資すると、修繕費や空室が出た際に収支が崩れやすくなります。ある程度の自己資金を用意し、収支計画に余裕を持たせるのが理想です。毎月の返済額が家賃収入を超えそうな場合は、ローン条件を見直すか、別の物件を検討する勇気も必要でしょう。
返済が厳しくなると、利回りは高いのに手元に残るお金がほとんどない「借金地獄」に陥りやすくなります。金融機関との交渉でも、できれば複数の銀行を比較して有利な条件を探しましょう。
田舎のアパート投資はアリ？ナシ？——知っておきたいポイント
「地方」よりもさらに人口が少ない「田舎」でのアパート投資を検討している方もいるかもしれません。人が少ないエリアは土地の値段が安く、利回り表示が高い物件も多いですが、以下の点に注意してください。
極端な過疎エリアはリスクが高い
田舎すぎる地域では、入居需要が極端に低く、いくら安く買えたとしても入居者が見つからず空室が埋まらないリスクがあります。周辺のスーパーや病院などの施設や生活インフラの状況を必ず現地で確認し、最低限の生活のしやすさが保たれているかをチェックしましょう。
地元需要が根強いエリアなら成功例もある
逆に地方の中心地や、工場が集まっているエリアなど、地元の労働者や家族層が安定して入居する需要が見込める「田舎」も存在します。自治体の補助金や企業誘致が活発であれば、十分に成功する可能性があります。単に"田舎"とひとくくりにせず、エリア独自の強みを見極めることがポイントです。
地方でアパート経営を成功させる秘訣
地方アパート投資で失敗する人がいる一方で、安定的に収入を得ているサラリーマン大家がいるのも事実です。地方だからこそ注意しておきたいポイントをまとめましたので、後々の運用トラブルを避けるためにも、あらかじめ下記の点に留意しておきましょう。
維持費用を把握しておく
大規模修繕や設備交換のタイミングは、都市部の物件でも同様に発生しますが、地方は物件自体の古さが進んだ中古アパートが多い傾向にあります。購入前に修繕履歴を確認し、維持管理費をどの程度見込むべきか計算してください。
築古の物件を狙う場合は特に、外壁や屋根、配管・設備などの大規模修繕を想定しておく必要があります。売主や管理会社に修繕履歴を確認し、どの時点で何を修繕すべきか事前に見積もりをとっておくと、後々の資金計画が立てやすくなります。自己資金に余裕を持つか、ローンの返済計画に組み込むか、いずれにしても「修繕にかかるコスト」を甘く見るのは禁物です。
修繕費が想定以上にかかると、家賃収入でローンを返すのが精一杯になり、手元に残るお金がほとんどない状態になりかねません。
サブリース契約には注意する
地方では、入居率を保証するサブリース契約（一括借り上げ）を提案される場合があります。しかし、「一括借り上げ」だからといって空室リスクがゼロになるわけではありません。契約内容をしっかり読んで、家賃減額の条件や解約条件をチェックしましょう。
安易に駐車場なしの物件を選ばない
地方都市では車が必需品となる地域が多く、駐車場がない物件は入居者が見つかりにくいケースがあります。とくに郊外エリアでは駐車スペースの有無が大きな決め手になるため、できる限り敷地内に駐車場を確保できる物件を選ぶのがおすすめです。
地方だからこそ活きる戦略があります。デメリットを理解したうえで、成功につなげるためには下記の秘訣を押さえることが大切です。
表面利回りではなく実質利回りで判断する
物件価格が安い地方物件ほど、表面利回りだけを見ると高く見えることが多いです。しかし、空室率や修繕費用、管理費などを差し引いて計算する「実質利回り」を把握しなければ、実際の収益を見誤ってしまいます。数字を見極めることが成功の第一歩です。
有効な空室対策を行う
地方では「家賃を下げればすぐ入居が決まる」というわけではありません。入居者層の希望に合わせてリフォームや設備投資を行い、インターネット無料など付加価値をつける工夫が必要です。管理会社と連携してこまめに募集状況を確認することで、空室期間をできる限り短く抑えることができます。
地方都市のエリアを選ぶ
一口に地方といっても、都市ごとに特徴があります。大学や工場、役所が集中している「地方都市」では、一定の賃貸需要があるケースも多いです。交通や買い物などの便利さが整い、企業や学校の誘致が盛んな都市部を狙うことで、安定経営を目指せます。
地方都市のアパート投資を成功させるカギは、地域の賃貸需要と将来性です。大学や企業の集中があるか、自治体がどのような都市開発を進めているか、電車やバスなどの便利さはどうかなど、さまざまな角度から地域をチェックしましょう。値段が安いだけで飛びつくと痛い目に遭うため、エリアリサーチには十分な時間をかけることが大切です。
賃貸需要が高いかどうかは、実際の入居率や近隣アパートの様子を見てもおおよそ把握できます。現地調査や自治体のホームページで人口推移や企業誘致情報をチェックするとよいでしょう。
地元実績豊富な管理会社を選ぶ
サラリーマン大家は物件の細かな管理や入居者対応を自力で行うことが難しいため、信頼できる管理会社の存在が欠かせません。入居募集のノウハウやネットワーク、クレーム処理のスピードなど、管理会社の能力で空室率は大きく変わります。投資する地域の事情を把握している会社を選ぶことで、トラブルを最小限に抑えられます。
私も10年以上地方のアパートを管理に携わってきましたが、地域の独自事情を理解しているかどうかが、空室対策の成否を分ける大きな要因と感じています。
長期目線での経営を想定する
不動産投資は短期で大きなリターンを得るものではなく、家賃収入でコツコツ利益を積み上げていく投資方法です。人口減少や地域の将来性を考慮したうえで、最低でも10年～20年単位で運用していく気持ちが必要になります。サラリーマンの方は本業と合わせて、余裕のある収支計画をしておくと、空室期間や突発的な修繕費にも柔軟に対応できます。
短期で売却して利益を得るなら、地方よりも都心に軍配が上がるかもしれません。地方投資では長期的な視点で運営し、毎月の家賃収入で安定感を得るのが王道です。
これからアパート投資を始める方へのアドバイス
最後に、これから賃貸不動産投資（アパート・マンション）を始めたい方へのメッセージです。以下のポイントを押さえておけば、失敗リスクを大きく下げられるはずです。
投資目的を明確にしよう
「老後資金を作りたい」「副業収入を得たい」「2棟目の物件で拡大したい」「相続で得た物件を活用したい」など、投資目的は人によってさまざまです。目的があいまいだと物件選定や融資計画もブレやすく、結果的に失敗の確率が高まります。最初に自分のゴールをしっかり設定しておきましょう。
目的が定まらないまま目先の利回りに飛びついても、本業との両立が難しくなったり、長期的な資産形成がうまくいかなくなる場合があります。
まとめ：地方アパート投資はリスクを正しく把握すれば成功できる
「地方に投資して本当に大丈夫なのか」と不安を感るかもしれません。たしかに、人口減少や管理体制の問題、修繕費用など、地方特有のリスクはあります。しかし、それらを事前に把握し、エリア選定や管理会社選び、修繕計画をしっかり立てれば、地方アパート投資で安定収益を目指すことは十分に可能です。
サラリーマンとしての収入に加え、「将来の不安を解消したい」「老後のために安定収入を確保したい」と考える方にとって、地方不動産投資は魅力的な選択肢となり得ます。大切なのは、闇雲に安さや利回りだけを追いかけるのではなく、現地の需要と将来性をしっかり把握して堅実に進めることです。
地方のアパート・マンション管理を10年以上続けてきた立場からお伝えできる「失敗パターン」と「成功のコツ」を参考に、より安心して一歩を踏み出していただければ幸いです。リスクを事前に把握し、収益計画と管理体制をきちんと整備することで、地方アパート投資で成功する確率が大きく高まります。ここを理解していれば、必ず地方都市の有料物件に出会えるはずです。まずは、自分が投資を検討している地域の賃貸需要を現地で確認しましょう。
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