本業は会社員。でもこのままサラリーマン生活を続けるだけで将来は大丈夫だろうか？そんな不安を感じたとき、「副収入」「不動産投資」というキーワードが頭をよぎった方も多いのではないでしょうか。本記事では、地方でアパート経営を成功させるために避けて通れない「利回り」の基本について、管理のプロの視点からわかりやすく解説していきます。
なぜ今、サラリーマンが地方でアパート経営を考えるべきなのか
年金不安や終身雇用の崩壊、物価上昇など、将来の生活への不安を抱えるサラリーマンが増えています。そんな中、副収入として注目されているのが不動産投資、特にアパート経営です。なかでも地方のアパート経営は、都市部に比べて初期投資が少なく、利回りも高めに設定されているため、「手が届きやすい不動産投資」として人気が高まっています。
しかし、表面的な利回りの高さだけに目を奪われてしまうと、想定外のリスクに直面して後悔することもあります。アパート経営を通じて安定した収入を得たいのであれば、「利回りとは何か？」を正しく理解することが出発点です。
都市部と地方物件の利回りの違いとは？
都市部と地方物件では、家賃相場や空室リスク、修繕費などの条件が大きく異なります。都市部は地価が高いため、物件価格も高額になります。そのため、家賃収入が高くても利回りは抑えめです。一方、地方では物件価格が安いため、同じ家賃でも利回りが高くなります。
ただし、地方物件は空室リスクが高く、入居者がつかない期間が長くなることもあります。また、築年数が古くなるにつれ、修繕費の負担も大きくなっていきます。利回りの数字だけを見ると地方物件は魅力的に見えますが、実際の運営では管理力と情報収集力が求められます。
「高利回り物件」に潜むリスクと、注意すべき見極めポイント
10％以上の高利回り物件に出会うと、思わず飛びつきたくなる気持ちはよくわかります。しかし、その裏には大きなリスクが潜んでいることを忘れてはいけません。例えば、「家賃が相場よりも高く設定されていて入居が決まらない」「修繕や設備交換が必要で、初期費用が予想以上にかかる」「周辺環境に問題があり、定着率が低い」など、利回りだけでは見抜けない問題があるケースも多いのです。
高利回り＝優良物件ではなく、高利回り＝高リスク物件かもしれないという前提で冷静に分析する姿勢が大切です。
サラリーマン投資家にありがちな利回りの誤解
多くのサラリーマン投資家は、物件検索サイトで「利回り順」に並べて、上から順に物件をチェックする傾向があります。ですが、そこに表示されているのは「表面利回り」にすぎず、実際の収支とはかけ離れていることも少なくありません。
また、「ローン返済後の手残りがいくらになるか」「修繕や空室が発生した場合の対応ができるか」といった視点が抜け落ちていると、数字の罠にはまりやすくなります。不動産投資は数字のゲームであると同時に、現場対応力や将来を見通す力も問われる実業です。表面上の利回りに惑わされず、本質を見抜く力を身につけることが、成功への第一歩です。
表面利回りと実質利回りの違いを知らずに買うと失敗する
多くの不動産情報サイトでは、表面利回りのみが掲載されています。この利回りは、家賃収入を物件価格で単純に割っただけの「理想状態の数字」にすぎません。現実のアパート経営では、空室や修繕などの出費が発生するため、この表面利回り通りの利益が出ることはほとんどありません。
表面利回りの計算方法とその限界
表面利回りの計算は非常にシンプルです。年間の家賃収入を物件購入価格で割って100をかけたものです。しかしこの数字には、管理費、修繕費、固定資産税、広告費などのランニングコストが一切含まれていません。つまり「満室でコストゼロ」という、非現実的な前提に立った数字であるということを、常に頭に入れておく必要があります。
実質利回りに含まれる「運営費」とは何か
実質利回りとは、実際にかかる支出を差し引いた後の利益をもとに計算される利回りです。ここでは管理会社への支払い、建物共用部の光熱費、清掃費、空室時の広告料、法定点検費用などが含まれます。これらを正しく把握していないと、手元に残るキャッシュが想定より大幅に少ないという事態に陥ります。
減価償却・空室率・修繕費…実質利回りを正しく読むための視点
さらに注意したいのは、減価償却費や突発的な修繕費の発生です。築年数が経過した物件では、外壁塗装や配管工事など高額なメンテナンスが必要になる場面も多くあります。また、入居者が退去した場合の原状回復費や、空室期間中の家賃損失も考慮する必要があります。これらを想定せずに実質利回りを見積もると、経営が安定せず、思ったような収益が得られないリスクがあります。
利回りだけで判断してはいけない理由【地方物件のリアル】
利回りの数字が高いというだけで物件の購入を決めてしまうと、思わぬ落とし穴にはまることがあります。特に地方物件では、表面的な利回りと実際の収支に大きな乖離が生まれやすいため、投資初心者ほど慎重な判断が求められます。利回りの高さはあくまで「可能性」にすぎず、安定的な運営ができるかどうかとは別問題なのです。
表面利回り8％以上でも赤字になるパターン
たとえば、表面利回りが8％以上ある中古アパートでも、実際には赤字になるケースがあります。原因として多いのは、空室期間が想定より長引いてしまったり、原状回復費用やリフォーム費用がかさんでしまうことです。また、設備の故障や水回りトラブルなど突発的な修繕が発生すると、それだけで数ヶ月分の収益が吹き飛んでしまうこともあります。
こうしたコストが年単位で蓄積されると、想定していた利回りはあっという間に崩れ、最悪の場合は「持ち出し」になることさえあります。
利回りよりも重要な「長期安定性」の見抜き方
物件選びでは、利回りの数字よりも「この物件は将来的に安定して運営できるかどうか？」という視点がより重要です。人口の推移や周辺環境、賃貸ニーズの動向などを見極めることで、長期的に空室が出にくいエリアを選ぶことができます。また、物件の構造や管理状態が良好かどうかも、安定経営には欠かせません。
地元に根付いた需要の有無や、近隣に競合物件がどれくらいあるかといった調査も大切です。数字に現れない“将来性”こそが、地方アパート経営の成功を左右します。
地元管理会社の視点から見える「管理しやすい物件」の特徴
10年以上地方の賃貸物件を管理してきた立場から言えるのは、「管理しやすい物件は収益も安定しやすい」ということです。たとえば、間取りがファミリー向けで、近くにスーパーや学校があるエリアは、入居者が長く住みやすい傾向にあります。逆に、築年数が古くメンテナンスされていない物件は、トラブルや退去が頻発し、管理コストがかさむ傾向にあります。
このような現場の感覚は、数字だけでは見えません。管理会社と密に連携し、「運営しやすい物件かどうか？」を投資判断の軸に置くべきです。
利回りの目安は何％？地方と都市でこんなに違う
一口に「利回り」といっても、その基準はエリアや物件の性質によって大きく異なります。投資の成否を左右するのは「相場とのズレ」を見抜けるかどうかです。地方と都市では、利回りの期待値も運営の難易度も大きく異なります。
新築・中古・築古の利回り目安
新築物件の利回りは、構造や立地により異なりますが、都市部では4〜5％程度、地方でも6〜7％が相場と言われています。中古になるとこれが7〜9％程度に上がり、築20年超の築古物件では10％を超えることも珍しくありません。ただし、築年数が古くなるほど修繕リスクが上がるため、高利回りでも慎重に判断すべきです。
特に初心者は「中古高利回り＝お得」と考えがちですが、建物の寿命や大規模修繕の必要性も視野に入れるべきです。
地方都市（人口5〜30万人）の利回り相場のリアル
地方都市では、物件価格が安いため利回りが高く見えがちですが、実際の運用は一筋縄ではいきません。例えば、静岡県や岐阜県などの地方都市では、表面利回り8〜10％の物件がゴロゴロしています。しかし、入居者がなかなか決まらなかったり、広告費が高騰したりといった課題を抱える物件も少なくありません。
つまり、「高利回りだから地方物件は儲かる」という単純な図式は成立しないのです。
「利回り10％」が意味することと、その裏側
利回りが10％を超える物件を見ると、「これはお得だ！」と感じるかもしれません。しかし実際には、「売れ残っている」「空室が長引いている」「設備や外観がかなり老朽化している」といった理由がある場合が多いです。
また、利回り10％という数字自体が、適切な家賃設定がされていないか、過去の満室時データで算出されている場合もあり、今後も同じ収益が出る保証はありません。10％という響きに惑わされず、なぜその利回りなのかを徹底的に確認しましょう。
利回り計算で見落とされがちな「支出」の落とし穴
物件情報を見るとき、つい「表面利回り○％」という数字に意識が向きがちです。しかし、利回りの計算は決して単純な「年間家賃収入÷物件価格」だけでは済みません。実際の運営には、表には見えづらいコストが数多く存在しており、それらを見落とすと、想定していた利回りとは大きくかけ離れた現実に直面することになります。
オーナー初心者が見逃す「ランニングコスト」
アパート経営において毎年必ず発生する費用として、固定資産税、火災保険料、共用部の電気代や水道代などがあります。特に固定資産税はエリアや土地の評価によって大きく異なり、想定より高額になることも珍しくありません。
さらに、入居者からの設備不具合の連絡や、小修繕の手配などに管理会社を通す場合には、それにかかる手数料や対応費用も加味する必要があります。こうしたランニングコストは見落とされやすい項目ですが、年間にすれば数十万円単位の出費になることもあるため、必ず見込んでおくべきです。
見えづらい支出：原状回復・空室期間・広告料
入退去のタイミングでは、原状回復費用や清掃費が発生します。特に地方では、入れ替えのたびに1〜2ヶ月程度の空室が続くケースも多く、その間は家賃収入がゼロになることを想定しておかなければなりません。
また、新たな入居者を募集する際の広告費（AD）や仲介手数料も侮れません。地方都市では「家賃1ヶ月分×2」など、広告費が高めに設定されている地域もあります。これらは一括の支出となるため、年間収支に大きく影響を与えるポイントです。
「銀行返済」を含めたシミュレーションで見るべき視点
そして、意外に見落とされがちなのがローン返済の視点です。表面利回りだけを見て黒字のように見えても、実際にはローン返済額を差し引くと月々のキャッシュフローが赤字というケースは少なくありません。
特に金利が上昇傾向にある現在では、借入条件や返済期間を慎重に見極める必要があります。利回りだけに注目するのではなく、「年間収入－経費－返済＝残るキャッシュ」がいくらかを基準に、実質的な投資判断を行うべきです。
信頼できる管理会社と二人三脚で利回りを守るという考え方
アパート経営は、買った瞬間がゴールではなく、むしろそこからがスタートです。購入後に安定した利回りを確保し続けるためには、信頼できる管理会社の存在が欠かせません。特に地方では、オーナー自身が現地に頻繁に足を運ぶのが難しいこともあり、管理会社の対応力が利回りに直結します。
地元密着型管理会社が持つ「空室対策」の引き出し
地元に根差した管理会社は、地域の賃貸動向やニーズを熟知しています。そのため、「間取り変更の提案」「家賃設定の見直し」「募集条件の柔軟化」など、空室対策のノウハウを豊富に持っています。大手管理会社にはないフットワークの軽さや柔軟な対応も、地方物件では大きな強みとなります。
また、広告費の使い方や仲介業者との連携の取り方など、表に見えない営業努力もしてくれているかどうかで、空室期間の長さは大きく変わってきます。
サラリーマン投資家が「管理を丸投げ」すべきでない理由
本業が忙しいサラリーマン投資家の中には、「全部プロに任せれば安心」と考える方も多いです。しかし、完全な丸投げでは、物件の状態や運営状況の変化に気づきづらくなり、トラブルが起きた際の判断も後手に回ってしまいがちです。
理想は「任せるところは任せる、関わるところは関わる」というバランス感覚を持つことです。管理会社との定期的なやり取りを通じて、現場の様子や課題を把握し、改善提案をともに検討していく姿勢が、安定運営には不可欠です。
物件の改善提案ができる管理会社と組むという選択肢
本当に信頼できる管理会社は、ただ業務をこなすだけでなく、オーナーの収益を伸ばす提案をしてくれる存在です。たとえば「このタイミングで外壁塗装を行えば印象が良くなり、入居率が改善する」といった助言や、「募集条件をファミリー向けに寄せましょう」といった具体的な戦略を共有してくれる会社が理想です。
経営パートナーとして伴走してくれる管理会社との関係構築が、長期的な利回りを守る最大の秘訣だといえるでしょう。
まとめ｜利回りを正しく読み、長く安定したアパート経営へ
サラリーマンとして安定収入を得ながら、将来の備えとしてアパート経営に踏み出す。そんなあなたにとって、物件選びにおける「利回り」は最初に立ちはだかる関門かもしれません。しかし、表面上の利回りだけに振り回されるのではなく、「何を基準に計算されているのか」「支出をどこまで見込んでいるか」「本当に管理しやすい物件か」といった視点で、総合的に物件を見ることが大切です。
そして、信頼できる管理会社とともに運営の質を高めていけば、利回りは“数字”ではなく“実現できる成果”へと変わっていきます。
「利回りの見方が変わった」「数字の裏側まで考えるようになった」。そう思えたとき、あなたはすでに成功するサラリーマン大家への第一歩を踏み出しています。
＼ 最新情報をチェック ／
